26. September 2014 Horst Arenz: Der Gesetzentwurf der Großen Koalition

Wirksame Mietpreisbremse? Fehlanzeige!

Das von Union und Immobilienlobby orchestrierte Geschrei war groß, als Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) im Frühjahr seinen Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse vorlegte. Angeblich stand der Zusammenbruch des Wohnungsneubaus ins Haus. Das zeigte Wirkung, die SPD knickte ein.

In dem jetzt eingebrachten Gesetzentwurf – das Gesetz soll nur in angespannten Wohnungslagen gelten, ist auf fünf Jahre ausgelegt und muss noch durch den Bundesrat (man darf gespannt sein, wie sich Landesregierungen mit grüner Beteiligung im Bundesrat verhalten) – wurde die vorgesehene Bremse für Vermietungen neuer Wohnungen gestrichen. Dies hat in Ballungsräumen in doppelter Hinsicht fatale Folgen: In den Groß- und Uni-Städten herrscht ein großer Mangel an bezahlbaren Wohnungen.

Mieten in Neubauwohnungen in einem boomenden, Mietpreis treibenden Wohnungsmarkt, der immer mehr zum Anlagefeld von Finanzinvestoren wird, sind nur von Betuchten bezahlbar. Insofern standen in Berlin nur 5% der im Jahr 2012 fertig gestellten Neubauwohnungen der breiten Bevölkerung zur Verfügung. Hinzu kommt die Konstruktion des Mietspiegels, der sich nach den Mieterhöhungen der letzten vier Jahre richtet. Teure Neubaumieten schlagen daher auf den Mietspiegel besonders heftig durch. Die Große Koalition tut nichts, um die Explosion der Neubaumieten zu stoppen.

Der sich der SPD-Linken zurechnende Justizminister ist aber noch an einem weiteren nicht minder zentralen Punkt abgetaucht. Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für »umfassend« modernisierten Wohnungen. Dieses zweite Geschenk an die Vermieter-Branche ist fast noch schäbiger als das erste. Modernisierung wird immer mehr zum Instrument Nummer eins der Verdrängung einkommensschwacher Haushalte – die inzwischen fast täglichen Medienberichte über brutale Modernisierungspraktiken zeugen davon.

Die Begrenzung der Mieterhöhungen bei Wiedervermietung von Wohnungen im Bestand auf 10% über dem Mietspiegel[1] und die Überwälzung der Vermittlungsgebühr auf die Makler ist zweifellos ein – lange überfälliger – Fortschritt. Dennoch drängt sich der Eindruck auf, dass es bei diesem Gesetzentwurf vorrangig darum geht, Druck aus dem anschwellenden Mieterprotest zu nehmen.

Fehlanzeigen in Grundsätzlichem

Dieser Eindruck wird durch den Umstand verstärkt, dass die Bundesregierung grundlegende Ursachen der neuen deutschen Wohnungsnot hartnäckig ausklammert:

• Der Mietspiegel erfasst nur die Veränderungen der letzten vier Jahre. Die Ausweitung der Datenbasis auf alle Wohnungen würde die »ortsübliche Vergleichsmiete« spürbar senken. Reform dieses Kernpunks im Mietrecht: Fehlanzeige.
• Weil die Mieterhöhung nach Modernisierung (bei auf zehn Jahre begrenzter Umlage) unbegrenzt weiter gilt, wird nach Ablauf der zehn Jahre Modernisierung zum lukrativen Gratisgeschenk für Vermieter. Einführung einer zeitlichen Grenze oder gar einer warmmietenneutralen Modernisierungsumlage: Fehlanzeige.
• In Zeiten verunsicherter bis krisengeschüttelter Finanzmärkte und historisch niedrigen Zinsen wird die Spekulation mit »Betongold« zur zwangsläufigen Alternative. Laut Immobilienagentur CBRE kann man »in Berlin … mit Wohnungen handeln wie mit Aktien, einen Tag kaufen, am nächsten weiterverkaufen.« (taz vom 3.3.2012) Der Boom von Wohneigentumserwerb ist ungebrochen, die Umwandlung von Mietwohnungen hat sich z.B. in Berlin in vier Jahren verdoppelt. Der Bund könnte dagegen vorgehen: Fehlanzeige.
• Die geltende Steuerfreiheit bei Immobilienverkauf von Privatpersonen nach zehn Jahren Haltefrist hat die Immobilienspekulation befördert. Der Bund könnte diese Spekulationsfrist abschaffen: Fehlanzeige. Mehr noch: Er könnte eine generelle Haltefrist (z.B. von zehn Jahren) bei Immobilienerwerb einführen.[2] Er könnte auch den grassierenden Missbrauch bei der Kündigung wegen Eigenbedarf stoppen: Fehlanzeige.
• Die Regelungen zur Erhaltungssatzung (Milieuschutz) wurden seinerzeit dereguliert, mit dem Effekt, dass die Umwandlung in Wohneigentum bei »Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung« nur noch »aus städtebaulichen Gründen« versagt werden kann. Man könnte diese Liberalisierung zurücknehmen und z.B. sozialstrukturelle Gründe einführen, um so Umwandlung zu erschweren: Fehlanzeige.
• Die Schrumpfung des kommunalen Wohnungsbaus ist ein Fakt. Die diversen Bundesregierungen haben sich durch Privatisierung kräftig beteiligt. Der Verkauf bundeseigener Bestände an Finanzinvestoren zum Höchstpreis wird fortgesetzt, der von der folgenden Mieterhöhung betroffene Mieterschaft bleibt nur der Auszug. Von einer Umkehr ist nichts zu sehen: Fehlanzeige.
• Der anschwellende Problemdruck kann nicht allein durch die öffentliche Hand bewältigt werden. Der Soziale Wohnungsbau hat sich bundesweit in 30 Jahren (im Gegensatz z.B. zu Österreich) von vier Millionen auf weniger als 400.000 Wohnungen dezimiert. Man könnte diesen Kahlschlag stoppen und diesen für die Stadtentwicklung zentralen Sektor auf eine völlig neue finanzielle Basis stellen, unter Beteiligung privaten Kapitals, aber jenseits der skandalösen Steuerabschreibungsmodelle der Vergangenheit, jenseits der Kontrolle durch renditegierige private Banken und mit dauerhaften Belegungsbindungen: Fehlanzeige.
• Man könnte schließlich auch die Wohnungsgemeinnützigkeit wieder einführen: Fehlanzeige.

Die Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen haben sicherlich auch zu tun mit der Attraktivität der Ballungsräume bei der Suche nach guten Arbeitsplätzen und attraktiven kulturellen Angeboten. Es gibt aber Ursachen, die mit Entwicklungen auf dem Finanzmärkte zu tun haben. Diese interessieren die Bundesregierung nicht. Die SPD, die bei den Koalitionsverhandlungen noch getönt hatte, sie habe sich bei der Mietpreisbremse durchgesetzt, lässt sich durch die Neubau-Panikmache beeindrucken.[3]

Der Problemdruck bleibt

Die Mietpreisbremse wirkt folglich nicht

• in Stadtgebieten ohne »angespannten Wohnungsmarkt«,
• bei Erstvermietung (Neubauwohnungen),
• nach »umfassender Modernisierung«,
• wenn die Vormiete unter dem Mietspiegel liegt, was mietsteigernd wirkt,
• wenn die Vormiete sowohl in laufenden wie in Neuverträgen höher als der Mietspiegel ist (»Bestandsschutz«[4]) – die dämpfende Wirkung im Bestand bleibt somit aus.

Breite Teile der wohnungssuchenden Bevölkerung und insbesondere einkommensschwache Haushalte können damit nicht zufrieden sein. »Der deutschen Immobilienmarkt ist in Hochstimmung«, schreibt das Handelsblatt zur Veröffentlichung des jüngsten IW-Immobilienindexes des Instituts der Deutschen Wirtschaft. Die mietpreistreibende Wirkung dieses Booms liegt auf der Hand.

Die Antwort der Bundesregierung darauf ist eher Kosmetik, die den Problemdruck nicht beseitigt. Der MieterInnenprotest wird anhalten und die Bundesregierung zu weiteren Schritten zwingen.

[1] Zum Sprung bei den Angebotsmieten im Vergleich zum Mietspiegel siehe meine erste Bewertung des Referentenentwurfs.
[2] Wie etwa die seit letztem Jahr geltende Zwei-Jahres-Haltefrist beim Erwerb von Anteilen an offenen Immobilienfonds.
[3] Die »trickle-down«-These, dass Neubauwohnungen in den Bestand »sickern« und dadurch Wohnungen in diesem Sektor frei werden, ist in der Fachwelt umstritten; siehe hierzu Deutsches Institut für Urbanistik, Difu-Berichte 3/2012: Wohnraumversorgung in Städten – eine neue Wohnungsnot?
[4] »Aus Gründen des Bestandsschutzes soll der Vermieter unabhängig von der allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556e Absatz 1 BGB-E jedenfalls die Miete auch im folgenden Mietverhältnis verlangen können, die er mit dem Vormieter wirksam vereinbart hat.« (Referentenentwurf)