24. September 2026 Alexander Recht: Private Bestandswohnungen öffentlich erwerben?

Rot-roter Streit ums Wohnen in Berlin

Die Wahl zum Abgeordnetenhaus von Berlin liegt hinter uns. Welche Parteien sich zu einer neuen Koalition zusammenfinden werden, ist noch unklar. Klar dürfte aber sein, dass in Sondierungen und Verhandlungen der Erwerb von Bestandswohnungen durch die öffentliche Hand, sei es der Erwerb durch Kauf oder aber der durch Vergesellschaftung oder Enteignung, einen Konfliktpunkt zwischen Die Linke und SPD darstellen wird.

Steffen Krach, Co-Vorsitzender der Berliner SPD und deren Spitzenkandidat bei der Wahl, ist reserviert gegenüber einem umfangreichen Erwerb privater Bestandswohnungen durch die öffentliche Hand. Vor allem wendet er sich gegen Enteignung und Vergesellschaftung. Konkret sagt er: »Beim Thema Enteignung ist meine Position klar, ich lehne sie ab. Wenn Friedrich Merz und Markus Söder den Menschen ernsthaft helfen wollen, dann sollten sie sich hinter die Mieterinnen und Mieter stellen und die Öffnungsklausel für Mietendeckel in den Ländern nicht mehr blockieren.«

Dass die SPD in ihrem Wahlprogramm für Neubau in öffentlicher Regie und Mietendeckelung plädiert, ist ein gutes Zeichen. Das fordert jedoch auch Die Linke in ihrem Wahlprogramm. Hier liegt also kein Dissens vor. Der Dissens liegt darin, ob der Erwerb von Bestandswohnungen durch die öffentliche Hand mit dem von LINKE und SPD gleichermaßen befürworteten Neubau öffentlicher Wohnungen zwingend konkurriert oder nicht.

Für öffentlichen Neubau und Erwerb von Bestandswohnungen

Es spricht einiges dafür, dass es eine solche zwingende Konkurrenz nicht gibt. Erforderlich sind der Neubau öffentlicher Wohnungen und der Erwerb von Bestandswohnungen durch die öffentliche Hand. Der Mannheimer Ökonom Tom Krebs unterstützt diese Position der LINKEN und bringt es in einem FR-Interview gut auf den Punkt: »Mit Neubau allein schaffen wir es nicht, die Wohnungskrise anzugehen. Wir müssen jetzt schnell in den Bestand eingreifen und private Wohnungen, vor allem im günstigeren Segment – wo die Gefahr weiterer Mietpreisschübe sehr groß ist – aus dem privaten Segment herausnehmen.«

Der Grund hierfür liegt darin, dass öffentlich-demokratische Interventionen und Regulierungen des Wohnungsmarktes zugunsten der breiten Bevölkerung auf eine kritische Menge an öffentlichem Wohnraum angewiesen sind, wie Tom Krebs im selben Interview zu Recht durch grobe Überschlagsrechnung ausführt: »Nur 35% der 1,7 Millionen Mietwohnungen sind in Berlin aktuell in gemeinnütziger Hand. Um auf 50% zu kommen – also auf Wiener Niveau, was ich für eine aus ökonomischer Sicht gute Zielmarke halte – fehlen rund 250.000 Wohnungen. Selbst mit ambitioniertem öffentlichem Neubau würde das etwa 40 Jahre dauern. Eine Vergesellschaftung von Deutsche Wohnen & Co dagegen bringt sofort bis zu 220.000 Wohnungen in öffentliches Eigentum. Also fast die ganze Lücke, auf einen Schlag. Bauen ist also wichtig, aber allein zu langsam. Es braucht beides.«

Wie erwerben?

Es gibt für die öffentliche Hand mehrere Möglichkeiten, Bestandsimmobilien von privaten Eigentümern zu erwerben. Eine erste Möglichkeit besteht darin, die Bestandsimmobilien schuldrechtlich (§§ 433, 311b BGB) zu kaufen und später sachenrechtlich zu erwerben (§§ 925, 873 BGB). Es liegt auf der Hand, dass der Erwerb durch Kauf den Nachteil hoher Kaufpreise mit sich bringen kann. Auch hier ist allerdings zu beachten, dass die öffentliche Hand durch Vor- und Maßgaben Einfluss auf den Kaufpreis nehmen kann.

Die zweite Möglichkeit ist die Enteignung nach Art. 14 Absatz (3) GG, oft i. V. m. §§ 85 ff. BauGB. Eine solche Enteignung entzieht einem Privateigentümer eine konkrete Eigentumsposition zum Zwecke der Erfüllung einer bestimmten öffentlichen Aufgabe. Da dem Privateigentümer einzelne konkrete Gegenstände entzogen werden, soll ihm die Entschädigung ermöglichen, vergleichbare Vermögensgegenstände zu erwerben. Daher ist bei Enteignungen oftmals der Verkehrswert der Ausgangspunkt. Er ist aber nicht das zwingende Endergebnis, denn Art. 14 Absatz (3) GG besagt, dass die »Entschädigung unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen (ist)«. Abweichungen nach unten sind also durchaus möglich, wie etwa an Nr. 11 im Deichurteil von 1968 zu sehen ist.

Die dritte Möglichkeit ist die Vergesellschaftung nach Art. 15 GG. Zweck dieser Norm ist es nicht nur, gegen Entschädigung privates Eigentum durch öffentliches zu ersetzen, sondern eine privatwirtschaftliche Verfügung über Grund und Boden in eine gesellschaftliche zu transformieren. Zwar besagt Art. 15 Satz 2 GG, dass sich die Entschädigung an den Vorgaben der Enteignung in Art. 14 Absatz (3) GG orientieren soll, aber da der Zweck einer Vergesellschaftung nicht nur ein bloßer Eigentumswechsel, sondern eine andere Art der Verfügung ist, behaupten manche Diskutanten, dass aus der anderen Art der Verfügung auch eine geringere Höhe der Entschädigung folge.

Und die Schuldenbremse?

Die Schuldenbremse stellt kein Hindernis dafür dar, in öffentlicher Regie sowohl Bestandswohnungen zu erwerben als auch Neubau voranzutreiben. Berlin als Bundesland nimmt hierfür einen ersten Betrag X für den Neubau und einen zweiten Betrag Y für den Erwerb von Bestandswohnungen am Kapitalmarkt auf. Nach § 3 Absatz (4) BerlSchuldenbremseG (Gesetz zur landesrechtlichen Umsetzung der Schuldenbremse) wird bei der Bestimmung der zulässigen Kreditaufnahme der Saldo der finanziellen Transaktionen berücksichtigt, wobei ein negativer Saldo die zulässige Kreditaufnahme erhöht: »Finanzielle Transaktionen des Kernhaushalts sind [...] ausgabeseitig der Erwerb von Beteiligungen und Kapitalzuführungen [...].«

Für 2026 besteht zudem laut § 2 Absatz (1) des Gesetzes über die Feststellung des Haushaltsplans von Berlin für die Haushaltsjahre 2026 und 2027 eine konkrete haushaltsgesetzliche Kreditermächtigung. Voraussetzung für die schuldenbremsenkonforme Kreditfinanzierung ist dabei die Werthaltigkeit der finanziellen Transaktion: »Die für Finanzen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, zur Deckung von Ausgaben für finanzielle Transaktionen (Anlage 8 zum Haushaltsplan) im Haushaltsjahr 2026 bis zur Höhe von 2.600.000.000 Euro und im Haushaltsjahr 2027 bis zur Höhe von 2.800.000.000 Euro Kredite aufzunehmen.«

Wie den öffentlichen Neubau finanzieren?

Den kreditfinanzierten Betrag X führt das Land als Gesellschafter öffentlichen Unternehmen für den Neubau zu. Beim Land Berlin bleibt das Eigenkapital konstant:

• Erst bucht man im Zuge der Kreditaufnahme: Liquide Mittel (LM) an Fremdkapital (FK) (Bilanzverlängerung).
• Danach bucht man: Beteiligungen an LM (Aktivtausch).

Bei den öffentlichen Unternehmen steigt das Eigenkapital (EK):

• Man bucht zunächst: LM an EK (Bilanzverlängerung).
• Dann bucht man nach Baufortschritt: Grundstücke und Gebäude inklusive Anlagen im Bau (GuG) an LM (Aktivtausch bei Entstehung von Anlagen im Bau).

Beim Land selbst bleibt das Eigenkapital konstant, während das Fremdkapital steigt. Bei den öffentlichen Wohnungsunternehmen steigt das Eigenkapital, während das Fremdkapital konstant bleibt. Konsolidiert über alle öffentlichen Bereiche heben sich Beteiligungen des Landes und EK-Erhöhungen der öffentlichen Unternehmen auf, sodass das EK konstant bleibt, während das Fremdkapital steigt. Die konsolidierte öffentliche Fremdkapitalquote steigt also, jedoch bei Werthaltigkeit schuldenbremsenkonform.

Kommen wir nun zum Erwerb privater Bestandsimmobilien durch die öffentliche Hand.

Variante 1: Erwerb privater Bestandsimmobilien durch das Land und Weitergabe an öffentliche Unternehmen

Wie wäre die Schrittfolge, wenn man, wie es Tom Krebs in besagtem FR-Interview fordert, die öffentlichen Berliner Wohnungsunternehmen wie folgt beim Erwerb privater Bestandsimmobilien einschaltet: »Die Wohnungen gehen als Eigentum an die Stadt über und werden dann in einem transparenten Verfahren an eine der bestehenden öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften weitergegeben, die schon wissen, wie man das macht.«

Mit dem kreditfinanzierten Betrag Y erwirbt das Land private Bestandsimmobilien durch preisgedeckelten Kauf oder Vergesellschaftung oder Enteignung. Danach legt das Land als Gesellschafter die Immobilien als Sacheinlagen in öffentliche Wohnungsunternehmen ein.

Beim Land Berlin bleibt das Eigenkapital konstant:

• Erst bucht man im Zuge der Kreditaufnahme: LM an FK (Bilanzverlängerung).
• Danach bucht man: GuG an LM (Aktivtausch).
• Danach bucht man: Beteiligungen an GuG (Aktivtausch).

Bei den öffentlichen Wohnungsunternehmen steigt das EK:

• Man bucht: GuG an EK (Bilanzverlängerung).

Der Vorteil dieses Verfahrens ist, dass die Güter der Vergesellschaftung oder Enteignung zunächst an das Land gehen. Der Nachteil: Der unmittelbare Erwerb eines Grundstücks bzw. Gebäudes durch den Kernhaushalt ist in § 3 Absatz (4) BerlSchuldenbremseG nicht explizit als finanzieller Transaktionsvorgang benannt. Eine Kreditfinanzierung wäre womöglich nur im Rahmen sonstiger schuldenbremsenrechtlich zulässiger Verschuldungsspielräume möglich.

Beim Land bleibt auch hier das Eigenkapital konstant, während das Fremdkapital steigt. Bei den öffentlichen Wohnungsunternehmen steigt auch hier das Eigenkapital, während das Fremdkapital konstant bleibt. Konsolidiert über alle öffentlichen Bereiche heben sich Beteiligungen des Landes und EK-Erhöhungen der öffentlichen Unternehmen wieder auf, sodass das EK konstant bleibt, während das Fremdkapital steigt. Die konsolidierte öffentliche Fremdkapitalquote steigt also; ob dies schuldenbremsenkonform ist, ist fraglich.

Variante 2: Erwerb privater Bestandsimmobilien durch öffentliche Unternehmen mithilfe von Geldeinlagen des Landes

Wie wäre nun die Schrittfolge, wenn das Land Berlin die öffentlichen Wohnungsunternehmen dadurch einschaltet, dass diese mithilfe von Geldeinlagen des Landes private Bestandsimmobilien erwerben?

Den Betrag Y führt das Land als Gesellschafter öffentlichen Wohnungsunternehmen in Form von Geldeinlagen zu. Diese erwerben damit private Bestandsimmobilien durch preisgedeckelten Kauf oder werden auf entsprechender gesetzlicher Grundlage im Wege einer Vergesellschaftung oder Enteignung Eigentümer der Immobilien.

Beim Land Berlin bleibt das Eigenkapital konstant:

• Erst bucht man im Zuge der Kreditaufnahme: LM an FK (Bilanzverlängerung).
• Danach bucht man: Beteiligungen an LM (Aktivtausch).

Bei den öffentlichen Wohnungsunternehmen steigt das EK:

• Zunächst bucht man: LM an EK (Bilanzverlängerung).
• Danach bucht man: GuG an LM (Aktivtausch).

Der Nachteil dieses Verfahrens ist, dass die Güter der Vergesellschaftung oder Enteignung nicht direkt an das Land gehen. Der Vorteil: Diesmal handelt es sich um einen in § 3 Absatz (4) BerlSchuldenbremseG genannten finanziellen Transaktionsvorgang, der bei Werthaltigkeit schuldenbremsenkonform ist.

Beim Land bleibt wieder das Eigenkapital konstant, während das Fremdkapital steigt. Bei den öffentlichen Wohnungsunternehmen steigt wieder das Eigenkapital, während das Fremdkapital konstant bleibt. Konsolidiert über alle öffentlichen Bereiche heben sich Beteiligungen des Landes und EK-Erhöhungen der öffentlichen Unternehmen wieder auf, sodass das EK konstant bleibt, während das Fremdkapital steigt. Die konsolidierte öffentliche Fremdkapitalquote steigt also, allerdings diesmal bei Werthaltigkeit schuldenbremsenkonform.

Wie die Darlehen abzahlen?

Die Rückzahlung der Darlehen refinanziert die öffentliche Hand durch die Mieteinnahmen, und zwar sowohl wenn erst noch neu zu bauende wie auch wenn schon bestehende Immobilien erworben werden. Der Teil innerhalb der Miete, der den Abschreibungen entspricht, refinanziert die Tilgung, und jener Teil, der Fremdkapitalkosten entspricht, refinanziert die Zahlung der Zinkosten.

Der Tendenz nach übersteigt der Kaufpreis die Entschädigung bei Enteignung, die ihrerseits höher liegt als die Entschädigung bei Vergesellschaftung. Für den Erwerb von Bestandsimmobilien sollte eine Enteignung oder noch besser eine Vergesellschaftung erwogen werden, um mit einer niedrigeren Entschädigung die Höhe der Zahlung an die privaten Noch-Eigentümer der Bestandswohnungen zu begrenzen.

Denn bei hohen Kaufpreiszahlungen und folglich hohen Kreditsummen käme es zu hohen Mieten, um die Kredite zu bedienen. Das Problem wäre dann nicht in erster Linie die finanzielle Machbarkeit als solche, sondern der Umstand, dass hohe Mieten dem Zweck der gesellschaftlichen Regulierung des Wohnungsmarkts entgegenliefen.

Fazit

Konsolidiert steigt über alle öffentlichen Bereiche die Fremdkapitalquote sowohl beim Neubau als auch bei den beiden Varianten des öffentlichen Erwerbs privater Bestandsimmobilien. Beim Neubau wie auch beim Erwerb privater Bestandsimmobilien durch öffentliche Wohnungsunternehmen mithilfe von Geldeinlagen des Landes Berlin kann die Finanzierung schuldenbremsenkonform erfolgen, sofern die Kapitalzuführungen als werthaltige finanzielle Transaktionen im Sinne des § 3 Absatz (4) BerlSchuldenbremseG einzuordnen sind und die haushaltsgesetzlichen Kreditermächtigungen eingehalten werden. Die Linke hat in diesem Punkt recht.

Beim unmittelbaren Erwerb privater Bestandsimmobilien durch das Land Berlin mit anschließender Weitergabe an öffentliche Wohnungsunternehmen greift § 3 Absatz (4) BerlSchuldenbremseG dagegen womöglich nicht; eine Kreditfinanzierung wäre dann nur im Rahmen sonstiger schuldenbremsenrechtlich zulässiger Verschuldungsspielräume möglich.

Um den politischen Zweck gesellschaftlicher Regulierung des Wohnungsmarkts nicht zu gefährden, sollten beim Erwerb von Bestandsimmobilien die Entschädigungszahlungen begrenzt werden, da hohe Mieten zur Bedienung hoher Kreditsummen den politischen Zweck konterkarieren würden.

Alexander Recht ist Abteilungsleiter und Lehrer an einem Berufskolleg in NRW. Er engagiert sich innerhalb der Partei Die Linke in der Sozialistischen Linken NRW.